浅议房地产开发企业所面对的契税问题

2月19日，财政部发布 《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，对个人购买家庭一套房和二套房降低契税，购买2年及2年以上的住房对外销售的，免征营业税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。通过此次改革,不难看出真正降低的是首套144平方米以上的住房交易契税，以及二套房交易契税——首套144平方米及以上住房交易契税税率由3%降至1.5%；二套房90平方米及以下由3%降至1%；二套房90平方米以上由3%降至2%。

契税支出对于购房者而言，是一项大额的房产价外支出。房地产开发企业，在房屋销售实现后通常会面对是否代替客户办理契税缴纳的问题。这在本质上是一种“两难”的选择。加之契税缴纳存在着申报纳税期限以及多政府部门协作的现实，这也在一定程度上增加了契税缴纳的复杂性。对于房地产开发企业而言，如果不能与客户形成共识性的有效沟通，协助客户办理契税缴纳最后会演变成“费力不讨好”的结果。

针对房地产开发企业所属行业的特性，契税征税对象通常以转让及房屋买卖为主，其纳税义务人，根据《契税法》等相关法律法规的规定为中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位或个人。也就是说，契税是国家对购房者征收的一种财产税，购房者是其法定纳税人。房地产企业并没有义务为客户缴纳契税，但有权利选择是否协助客户办理契税缴纳。所选择的税基通常为成交价（合同价），税率在3%~5%的幅度内，应纳税额=计税依据*税率。假如合同成交价为100万，在不考虑税收优惠的情况下，客户应当缴纳财产税额为3万元。那么有什么样的税收优惠呢?税法规定：“个人购买普通住房，且该房屋属于家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的”契税优惠政策为减半征收契税。“个人购买90㎡及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的”契税优惠政策为减按1%税率征收契税。其纳税义务时间为，签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。申报地点为土地、房屋所在地的契税征收机关。

针对开发企业而言，客户产生缴纳契税义务的时间，为签订房屋销售合同的当天。在具体业务办理过程中，根据德州市经济开发区税务局的相关规定，申报纳税期限为替客户开具房屋预收款收据之日起10~15天，符合享受税收优惠政策条件的客户，应当提供“单身证明”或“首套房证明”等相关材料，由于所需资料繁琐、业务办理时间限制以及金额较大等客观现实，如果无法与客户达成有效共识，往往会成为引发客户与企业矛盾的“导火索”。